DEĞERLEME SÜRECİ

a) Arsa Üzerinde Yapı Varsa;
1- Değerleme talep formu ve tapu sureti üzerindeki bilgilerin doğru olup olmadığı kontrol edilir, değişiklik varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgeler temin edilir.
2- Takyidat kontrolü (Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)
3- Tapu Sicil Müdürlüğü Arşivinde yer alan değerleme konusu taşınmaza ait dosya içerisindeki Mimari Projenin incelenmesi, trampa olup olmadığı ya da
değerleme konusu taşınmazda Mimari Proje dışında yapılan büyütmelerinin tespiti.
4- Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi (Pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti)

b) Arsa Üzerinde Yapı Yoksa;
1-Değerleme talep formu ve tapu sureti üzerindeki bilgilerin doğru olup olmadığı kontrol edilir, değişiklik varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgeler temin edilir.
2-Takyidat kontrolü (Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)
3-Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının
incelenmesi

a) Arsa Üzerinde Yapı Varsa;
1- İmar bilgilerinin incelenmesi;
– Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması
2- Değerlemesi yapılacak gayrimenkule ilişkin imar dosyasının incelenmesi
– Mimari projenin incelenmesi,
– Yapı Ruhsatının incelenmesi,
– Yapı Kullanma İzin Belgesinin incelenmesi,
– Yapının Mimari Projesine aykırı olarak inşa edilmesi sebebi ile tutulan tutanakların incelenmesi,

b) Arsa Üzerinde Yapı Yoksa;
1-İmar bilgilerinin incelenmesi;
2-Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması
3-Varsa diğer kurumlarda incelemelerin yapılması (Bayındırlık, İl Özel İdare, İSKİ, Anıtlar kurulu gibi)
4-Saha çalışmasında yapının olup olmamasına göre aşağıdaki bilgiler incelenir.

1. Konum, mevki, adres ve ulaşım bilgileri
2. Söz konusu yapının çevre bilgileri
3. Yapılaşma Bilgileri
4. Mimari proje ve yapı ruhsatı ile uyumluluk,
5. Mevcut durumu fotoğraflama (İç, dış, çevre, manzara vb.)
6. Söz konusu gayrimenkulün bölgedeki emsallerinin fiyat bakımından araştırılması

Uluslararası Değerleme Standartlarına göre (UDS) taşınmazın değeri aşağıdaki 3 yöntemle belirlenebilir.

Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar.
Genel olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.

Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” Şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Hazırlanan değerleme raporları Sermaye Piyasası Kurulunun 31 Ağustos 2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan III-62.3 no.lu Tebliği doğrultusunda düzenlenmektedir.